Die International Real Estate Business School (IREBS) und die Privatbank Berenberg haben die Zukunft von Büroimmobilien nach der Pandemie beleuchtet. Im Rahmen der Studie wurden verschiedene Szenarien entwickelt, bei denen die Außen- und Binnenwanderungstrends sowie die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigtem verändert wurden. „Die Studie zeigt, dass Büroimmobilien auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben dürften“, erklärt Ken Zipse, Leiter Real Estate bei Berenberg.

Sieben Szenarien für A-Städte

Konkret wurden bei der Analyse sieben Szenarien für die Büroimmobilienentwicklung der deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart konzipiert. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dürfte weiter unterstützen, auch wenn die Omikron-Welle den Aufschwung kurzfristig etwas bremst. „Insgesamt bleiben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv“, meint Dr. Jörn Quitzau, Leiter Wirtschaftstrends bei Berenberg. Obwohl die Notenbanken absehbar einen anderen Weg einschlagen, präsentiert sich das Finanzierungsumfeld in den kommenden Jahren weiter sehr günstig. „Für Konjunktur und Wachstum sehen wir in der wirtschaftspolitischen Agenda der neuen Regierung keine großen Risiken, die unseren Wirtschaftsausblick substanziell trüben würden“, so Quitzau weiter.

Wachstumspotenzial im Basisszenarium

Den Auswertungen zufolge zeigt sich in einem Basisszenario, das weitgehend einem Fortschreiben der Trends vor der Pandemie entspräche, weiteres Wachstumspotenzial auf den Büroimmobilienmärkten. „Die Zahl der Beschäftigten nimmt im Basisszenario bis 2030 um knapp 12% zu. Dies liegt in dieser Modellierung an der stetigen Nettozuwanderung und vor allem am unterstellten weiteren Anstieg der Erwerbspersonenquote“, erläutert Rupert Eisfeld von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autor der Studie.

Künftige Nutzungsintensität der Büroflächen von Bedeutung

Die Studienergebnisse verdeutlichen auch, dass das Umfeld für Investoren und Finanzierer durch ein hohes Maß an struktureller Unsicherheit gekennzeichnet ist. Neben den demografischen und gesamtwirtschaftlichen Parametern sind vor allem zwei Faktoren zu beachten: die Entwicklung der Erwerbspersonenquote, denn diese war für die weitere Dynamik der Bürobeschäftigtenquote der Faktor mit dem größten Aufwärtspotenzial, und außerdem die Nutzungsintensität der Büroflächen. Der Trend zu einer Verringerung der Flächeninanspruchnahme kann verstärkt werden. Wird die Nutzung der Büroflächen neu ausgerichtet, kann diese Entwicklung aber auch gebrochen werden.

Flexibel gestaltbare Büros möglicherweise künftig Mangelware

„Es zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger werden. Es wäre dann möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben“, führt die Co-Autorin der Studie Ann-Kathrin Heinemann von der IREBS Immobilienakademie aus. Dies schließe auch die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen könnten. „Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden zudem noch wertvoller“, ergänzt Tobias Just.

Plötzlicher Einbruch der Nachfrage eher unwahrscheinlich

Für Investoren und Finanzierer gilt es, mit der anhaltenden Prognoseunsicherheit umzugehen. Laut Tobias Just kommt dem Management dieser Unsicherheit, die spezifische Strategieantworten erfordert, sowie einer hohen Immobilienexpertise künftig mehr Bedeutung zu. „Es wird jedoch auch deutlich, dass ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen eher unwahrscheinlich bleibt“, erklärt Just.

Für Abgesang des klassischen Büros noch zu früh

Insgesamt hat sich das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Büromarkt nach einem Rückgang um 10% im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum im ersten Halbjahr 2021 auf gut 11 Mrd. Euro erhöht. Damit schrammt der Wert nur knapp an der Höchstmarke innerhalb eines Halbjahres aus dem Jahr 2019 vorbei. Für einen Abgesang des klassischen Büros scheint es derzeit trotz Home-Office noch zu früh. Investitionen in Büroimmobilien sind bei institutionellen Anlegern weiter gefragt und bleiben auch im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilienklassen eine wichtige Anlageklasse, so das Fazit der Studienautoren. (tk)

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Source: ImmoCompact