Während in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise für Neubauten noch stärker zugelegt haben als für Bestandsobjekte, ist das Einkommen der Bundesbürger nur verhalten gestiegen. Die Corona-Krise hat Lohnsteigerungen zusätzlich abgeschwächt. Das Portal immoverkauf24 hat die Immobilienpreise der Gutachterausschüsse (neu erbaute Eigentumswohnungen) und Daten der Bundesagentur für Arbeit zum Median der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte ausgewertet. Konkret wurden die Entwicklungen in den Metropolen München, Frankfurt, Berlin, Hamburg und Köln beleuchtet. Wie die Analyse zeigt, hat sich im Corona-Jahr 2020 die Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreisen noch einmal weiter geöffnet-

In München ist die Kluft am größten

In der bayerischen Landeshauptstadt belief sich der Preis für eine neu erbaute Eigentumswohnung 2020 im Schnitt auf 9.250 Euro pro Quadratmeter. Die Preise kletterten seit dem Vorjahr um rund 7%.

Das Median-Bruttoeinkommen der Münchner ist zwar mit 4.566 Euro das höchste im Vergleich der Metropolen. Doch laut immoverkauf24-Analyse ließen sich damit 2021 noch nicht einmal 50% des Quadratmeterpreises decken. Ein Jahr zuvor machte das Bruttoeinkommen noch 52% des durchschnittlichen Quadratmeterpreises im Neubau aus. Die Differenz hat aufgrund deutlicher Preissteigerung und geringer Lohnzunahmen noch einmal zugenommen. Denn das Einkommen der Münchner legte 2020 nur um 2,1% zu. Ein Jahr zuvor betrug die Steigerung noch 3,8%.

In Frankfurt verteuerten sich die Neubaupreise am stärksten

2020 mussten Käufer für eine Frankfurter Neubauwohnung im Schnitt 7.650 Euro pro Quadratmeter berappen. Das ist der zweithöchste Preis im Vergleich der fünf Großstädte. Auf Rang 1 landet die Mainmetropole aber in puncto Immobilienpreissteigerungen: So stiegen die Preise von Neubauwohnungen seit 2015 um satte 77,5%. Der Quadratmeterpreis verteuerte sich seitdem um 3.340 Euro.

Zwar fiel das Median-Einkommen der Frankfurter im Jahr 2020 mit 4.486 Euro vergleichsweise hoch aus, aber die Löhne stiegen nur um 1,2%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,9%. Auch in Frankfurt driftete die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen weiter auseinander: Ein Bruttoeinkommen in Frankfurt reicht nur für 59% des Neubau-Quadratmeterpreises. Ein Jahr zuvor waren es noch 64%. Im Jahr 2015 deckte das Median-Einkommen den Quadratmeterpreis noch zu 93% ab. 

Auch Berlin mit großer Kluft bei niedrigem Durchschnittseinkommen

In der Hauptstadt kostete der Neubau-Quadratmeter 2020 im Schnitt 6.613 Euro. Die Teuerung seit dem Vorjahr beträgt damit „nur“ 4,3%. Doch während der Durchschnittspreis 2015 noch bei 3.967 Euro lag, wurden die Neubauten seitdem um 66,7% teurer. Das entspricht dem zweithöchsten Preisanstieg bei neuen Wohnungen im Vergleich der Metropolen seit 2015. Vergleicht man die Einkommen, schneiden die Berliner am schlechtesten ab: 3.484 Euro verdienten sie 2020 im Schnitt. Doch der Median-Bruttolohn wuchs in der Hauptstadt um 3%. Die Pandemie drückte das Einkommenswachstum hier weniger stark als in den anderen Großstädten. Dennoch lassen sich mit dem Median-Lohn von 2020 nur 53% des Quadratmeterpreises decken. Die Schere zwischen Einkommen und Neubaupreisen ist in der Hauptstadt am zweitgrößten.

#UMBRUCH#Hohe Neubaupreise in Hamburg

6.959 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in Hamburg für neu errichtete Wohnungen im Jahr 2020 aufbringen. Damit landet die Hansestadt auf Platz 3 im Ranking der höchsten Immobilienpreise. Auch wenn die Preise seit 2015 im Vergleich der Metropolen am geringsten anzogen, nämlich um 40%, bedeutet es für die Teuerung in absoluten Zahlen ein Plus von 2.000 Euro pro Quadratmeter. 

Zugleich legten die Bruttoeinkommen im Pandemie-Jahr nur noch um 1,1% auf durchschnittlich 3.863 Euro zu, was die Finanzierung von Neubauten für Normalverdiener auch in Hamburg immer schwieriger werden lässt. 56% des Neubau-Quadratmeterpreises deckte das Median-Bruttoeinkommen von Hamburgern in 2020 ab. 2015 waren es noch 70%. Seitdem sind die Löhne lediglich um 10,8% gestiegen.

Köln mit geringster Lohnsteigerung

Kölner Neubauwohnungen kamen Käufern 2020 im Vergleich der Metropolen mit durchschnittlich 5.549 Euro pro Quadratmeter am günstigsten. Doch in der Rheinmetropole hat sich der Quadratmeterpreis mit 8,1% innerhalb eines Jahres besonders verteuert. Das entspricht einer Zunahme von mehr als 400 Euro pro Quadratmeter.

In puncto Lohnzuwachs hat sich bei Kölnern im Vergleich der Städte 2020 am wenigsten getan. Die Bruttolöhne legten nur um 0,8% zu, im Vergleich zum Vorjahr fiel die Einkommenssteigerung um mehr als zwei Drittel geringer aus. 2019 waren es noch +2,9%. Dennoch deckt der Median-Bruttolohn der Kölner 70% des durchschnittlichen Quadratmeterpreises einer Neubauwohnung ab. Somit fällt die Differenz im Metropolvergleich am geringsten aus. Jedoch öffnet sich die Schere auch in der Rheinstadt immer weiter, denn 2019 lag die Deckung 2019 noch bei 76%. Im Jahr 2015 konnten Kölner mit ihrem Bruttolohn noch ganze 95% des Quadratmeterpreises decken.

„Neben teuren Baumaterialien und Klimaschutzauflagen sind besonders hohen Grundstückskosten in Ballungsräumen wesentlicher Faktor für den teuren Neubau. Um mehr leistbares Angebot in den Markt zu bringen, müssten städtische Flächen stärker nutzbar gemacht und der Neubau in allen Preissegmenten gefördert werden,“ so das Fazit von Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer von immoverkauf24.

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Source: ImmoCompact